上海有这么一个地方，它从一出生就被人们寄予了厚望，期待它未来能成为占据一方的黄金中心。周边居民都指望着它能给自己的房子带来增值。现如今坐拥双地铁，与上海最大的公园之一紧紧相邻，一边是华贵的保利叶语别墅群，一边是宝山少有的三甲医院：华山医院。然而，现实却恰恰相反，活得无比的艰辛，萧条得何其悲壮惨烈！它，就是我们今天要聊的主角：正大缤纷城。为何会如此？带着一个大大的问号我们一起去深挖其中原委。

　　正大缤纷城项目总量约22.3万平方米，由五栋塔楼和一个室外商场组成。商场分南北2个部分，北边是绿地自己持有（对外销售），南边是正大生活馆（由正大集团入驻运营）。绿地正大缤纷城设计独特，以商业街形态分布，通过连廊相连接。地下一层，地上三层，局部四层，形成错落有致的格局。下沉中心广场是最聚客流的核心节点。通过下沉街道，可直接进入轨道交通7号线号线顾村公园站。南北中三个入口广场及四通八达的通道，将客流源源不断引入正大缤纷城。

　　正大缤纷城是2013年左右建成开放的。正大集团运营的商铺，相对来讲开铺率高一些。绿地缤纷城基本上属于关闭状态，几乎没有几个商铺在运营。整个正大缤纷城的商铺运营率不足50%，非常的冷淡。他的装修设计也完全丧失了之前设定的摩登，华贵的气质，照度完全不够，昏暗破旧。很多地方的外墙材料、水管、装饰、灯光管线等脱落损坏的都没有维修，更换，那些老旧脏乱的区域就更没有整治的措施了。

　　正大缤纷城为什么会变得这么萧条，让市民大失所望呢？通过实地考察，探访了解。这个商场运营近十年以来，各种违背商场逻辑的操作一步步导致了最终现在这个结果。

　　首先：原本非常整体的商场设计，却因为运营去化的问题被硬生生分成了两家来管理运营。由于早期绿地没有自持的商业运营品牌加持，北区绿地自持去化后，就变成了散户，整个区域零乱不堪，没法做到统一的品质管控，商场营销塑造。这也导致了比较有运营经验的正大集团哪怕想把它做活做大也仅受限于南区。但现实是南北区是一个连贯的动线组织，难以分割，也就导致了整体形象，人员组织受到极大破坏制约。现场非常直观，南区开铺率及灯光照度普遍比北区好，北区几乎都处于关闭状态。但南区也好不到哪里去。

　　第二：商场的前期规划设计思路定位不清晰。k1体育由于商场是室外的，在遇到天气寒冷、炎热、雨雪等不是很适合室外活动天气的时候，来这里逛的意愿非常低。今天去考察的天气就相对比较冷，大概是2度的样子。整个内街三三两两，都是匆匆疾驰的人流，没有人愿意在街上过多逗留。据现场工作人员介绍，在遇到天气好的时候人气会好一些。也就是说，这类商场受到气候的制约非常大，有非常明显的气候特征。比之晚五年开业，更北面的龙湖北城天街，一个室外街，一个室内MALL，现状冰火两重天的面貌就可见天气的影响有多重要！

　　第三：缺失商业内容植入。整个商业街，入口广场，没有任何可以让人参与的活动内容，除了主中庭外摆“卖”东西，没有任何其它多余的商业营销道具，没有人愿意来这里玩。离开“玩”，单从“买”来说，其业态也非常单一。除了地下一层的低价购衣服，地上一层不见人影的餐馆，偶尔一两个健身、儿童培训就几乎再没其它业态了。但很难能可贵的是里面永辉超市一直还在，或许这就是现在看到的不少人来这里的唯一目标了。而相比于龙湖天街的室外街部分，它用尽了场地，把场地做成了室外体育场，儿童娱乐区，哪怕天气冷，依然抵挡不住那些想来玩的儿童、学生（虽然人气也不好，但明显比正大缤纷城好多了）。

　　第四：商场的动线设计太复杂。虽然有明显的主动线，但是两条次动线的增加，立刻把商场的动线复杂化了。人在里面要不出现反复走老路的现象，要不就干脆走捷径，很多商业店面不愿意去也不知道，被迫流线引导没有充分发挥出来。主动线处很多地方没有商业店面，要不就随意装修，没有统一的运营管理，给封成了墙（比如海底捞沿主动线的店面展示全被封死），再加上较窄的外街尺度，放眼望去都是没内容可逛的主动线，完全没有人流诱导的营销塑造。

　　第五：商场运营定位低端，失修破败。或许跟前面说的两家运营有几分关系，由于不便统一管理，经过近十年的洗涤，整个商场该维护，该更新的地方非常多。从入地库口的那一刻起，就让人产生无比低端脏乱的排斥感。从地库到楼梯，到室外街，入口广场，外墙面，均充斥着众多低劣画面。内街里，按斤卖书的广告声响彻整个中心广场。如此场景，年轻人不愿意来，更加满足不了周边居民对它的心理预期。

　　随着北侧龙湖天街的开放，其竞争陡增。龙湖天街的交通并未有双地铁优势，而且还是后来者，但是由于它的定位及运营思路比较清晰，符合年轻人及众多周边居民的心理预期，受到市民的欢迎度越来越高。正大缤纷城虽然占据了这么多核心优势，但却正一步步丧失与其竞争的能力。

　　你觉得正大缤纷城运营得怎么样？说了这么多龙湖北城天街，那到底它又是怎么样的情况？关于它，下一期再带着大家一起去重点探访。今天正大缤纷城就跟大家聊到这里。拜拜！