“住改商”，顾名思义就是将住房改成经营性用房。随着经济的快速发展，部分城市的小区住宅楼里，开始出现“住改商”的情况——一套复式房内打上隔断，拆成5至6个小房间，中间保留走廊，一个小型民宿就成型了。然而，这些民宿、旅馆的经营行为导致陌生人员频繁进出，不仅容易破坏其他业主居住环境的安宁，还带来了不少安全隐患。

　　南都记者注意到，在美团，大众点评、去哪儿、携程等平台上搜索“小区民宿”“小区公寓”等关键词，在省内多个城市均可看到类似在小区住宅楼栋里面设置的民宿、酒店等，这类酒店一般为房东对接，线上咨询经营者时，对方也会直接回复旅馆的确设在小区里面。

　　如在深圳的一家民宿，记者拨打房东电话后，对方表示该民宿的确设置在小区的住宅楼里面，单间价格不到100元。交钱后无法开发票只能提供收据，入住无需提供身份证。而在佛山的一家民宿，平台上显示该店家生意火爆，不少房型已经订满，地址显示在某街道小区里面。记者致电咨询，管理人员称该民宿既可选择日租按天计费，又可长租按月收费，入住需要身份证，但无法开发票，最好实地看过之后再决定是否入住。

　　记者注意到，此类价格低廉的民宿、旅馆在评论处出现不少差评，如“房间小”“卫生差”等。有房东在顾客入住前也会提醒，因为是在居住套房里面改装的民宿，入住后没有独立卫生间，只能与其他顾客使用公共卫生间。其次，网友评论有时会遇到不合理的收费制度，顾客的正常诉求也会变成收费项目；重要的是，很多住宅式民宿没有配备酒店标准的防火设施和自动报警系统，容易造成安全隐患。而此类民宿、旅馆大多没有上传营业执照至平台审核。

　　2018年，丽女士(化名)刚搬进广州天河区一个小区，就发现整栋楼内有很多培训、办公场所。后来，更有业主另辟蹊径，将一套200多平方米的复式打上隔断，拆成5至6个小房间，每个房间配上厕所，一个民宿就成型了。民宿没有前台，但可在网上预订或通过第三方放租，租期可长可短。

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　　渐渐地，越来越多的平层和复式业主也仿照样式，改造成民宿、小旅馆。这些经营场所不规则地分布在多个楼层，主要分为两种类型:一类是公用洗手间加上单间，单间面积在15平方米左右；另一类则是单间配有厕所，面积在20至30平方米，均以日租为主。部分小旅馆设有前台，“没有前台的话，一般在其他楼层的某一家里面。”丽女士称。

　　丽女士发现，这些旅馆经营者多数是同乡，一起投资做旅馆生意，日常在楼内活动，搭乘电梯上下接客。然而，这些民宿、小旅馆的遍地开花，让其他居住在楼栋内的业主担忧不已。丽女士表示，首先是客源混杂带来了安全隐患。据她观察，这些小旅馆的客源既有附近医院的病人，也有游客、出差人员以及短期打工人员，其中病人及家属超半数。这些顾客的素质也参差不齐，曾有顾客在酗酒后将一楼的玻璃门打烂并在公共通道小便。最后，顾客有无带违规用品上楼，具体在房间里做什么，都引来了业主们的疑虑，“只有出事了才能知道。”

　　其次是装修及扰民问题。丽女士告诉记者，装修旅馆、民宿的工程浩大，整栋楼的居民深受其苦。比如部分套内房间要加装洗手间，但一套房只有一个下水道，这意味着要改装下水道内部结构，“有一次水直接漏进电梯里面，小旅馆与住户之间长期矛盾也是因为漏水。”丽女士称，小旅馆的经营者有统一的管理模式，为了不让业主投诉，噪音扰民的情况会盯得比较紧，但有些分租出去做剧本杀或宿舍的房子，一个屋内可能就住了二三十人，一到晚上嘈杂不堪。

　　最后是公共设施消耗大维修难问题。丽女士表示，小区楼栋已有20多年楼龄，需要着重考虑维护成本。但小旅馆、民宿的存在，成为损耗楼栋的一个摸不清的底数，“比如电梯的养护、置换，怎么去统一?”房产用以经营的业主只需按面积分摊费用，而顾客频繁使用酿成的后果却需要所有业主买单。另外，物管能做的也极为有限，只能按照固定程序备案装修图纸，至于违规装修，“没有条例可以阻止租户去改装修。”

　　前后数年下来，投诉不停、矛盾不断，小旅馆和民宿的数量却越来越多，这令业主们感到焦虑且无助。丽女士希望，有关部门能治理这类经营性用房，至少不要再新增，“因为这个量确实太大了!”

　　今年5月中旬，南都记者来到上述小区进行暗访。小区为商住一体住宅楼，底下5层为商业裙楼，5层以上为住宅，由两栋30层塔楼组成。记者来到其中一塔楼内，据业主透露，里面含复式和非复式两类户型，改造的旅馆、民宿不规则地分布在里面多个楼层。从现场看，这些旅馆、民宿都是统一的入户门，外表看去与其他住宅无二，也未悬挂旅馆、民宿等招牌。

　　记者到了27层后，只见入户大门敞开，进去后里面设有前台，屋内为复式形式，绕过前台走台阶可上二层，整个二层空间内打上隔断，有一个公共卫生间，即为一间间大床房或双床房，单间面积在10-15平方米，门边墙上插入房卡即可通电源。当记者询问工作人员为何将酒店设置在住宅里面，对方表示，“很多都是这样的，我们是正规运营的，有营业执照。”为继续推销房间，该工作人员转而又将记者带到其他楼层，同样的布局格式，可选择的房间更多、面积更大，其还表示“今天很多房间已经订满了”。见记者不满意，随即放弃推销。

　　记者又继续来到23层，同样看到类似布局的酒店，不同的是老板介绍房间太过“热门”，早已订满，转而向记者推介附近一公寓里的房间。暗访过程中，记者还看见有其他楼层正在装修，机器转动的声音响彻整个楼栋。有业主告诉记者，声音来源正是其中一酒店装修。记者下到一层门厅时，又撞见了最初接触的酒店工作人员，此时其正在楼下等客，与对方商讨好价格后将行李搬上楼。

　　后续，记者来到小区物业管理处，有关负责人告诉记者，关于小区里面的众多住宅改酒店经营，其实存在已久，装修图纸都有向物管备案，但物管方并无权管辖，需交由相关部门来定性是否合规及执法取缔。

　　5月24日，记者联系上一家小旅馆的老板，对方表示做此经营已经好几年了，小区内有一二十家旅馆，早已遍地开花。自己经营的酒店场所已经办下营业执照、通过消防验收。但针对居民质疑的营业执照地址跟实际不一致、疑是挂靠的问题，对方并未多解释，仅回答“关他们什么事”。最后，老板在交谈中还透露，因其被居民频繁投诉，涉及违规经营，还曾被当地公安拘留过，“但也没有政策不让我们做。”

　　记者了解到，针对当前小区内旅馆、民宿滋生的诸多问题，其他业主多次通过政府热线投诉，街道及政府部门先后进行核查，发现确实存在多方面问题，如部分酒店并无营业执照、存在消防隐患等。

　　5月29日，天河区冼村街道办通过12345回复称，针对市民反映的小区黑旅店、住改商、分租改建等问题，街道领导高度重视，先后两次组织相关职能部门上门查处，派发整改通知书，并对黑旅店老板进行约谈，要求其停业整改，后续将跟进整改情况。6月26日，天河区市场监督局回复称，执法人员到被投诉地址检查，经核查确有房间为个人从事酒店住宿经营，已责令该企业办理营业执照。此外，针对已经投入使用的改建问题，街道执法办曾到现场口头责令恢复；针对拒开发票问题，天河区税务局已警告教育；针对装修施工问题，相关部门也曾上门进行教育。不过，截至7月3日，据丽女士及其他业主反映，不少旅馆仍在小区里面正常经营。

　　此外，记者在平台上搜索还发现，小区内有的旅馆民宿导航地址显示在天河区，但其在平台上传的营业执照地址却显示在海珠区江南大道的某一商铺。

　　住宅楼内开旅馆、民宿，到底有怎样的规范呢?记者查找相关资料，2021年，广州市政府办公厅发布了穗府办规〔2021〕2号文，明确规定住所、经营场所属于住宅的，申请人只能从事电子商务、无实体店铺的网络交易服务、咨询策划、工业设计、股权投资、咨询代理等无污染、无安全隐患行业，还需提交当地人民政府或其派出机构等部门(单位)并经利害关系人一致同意后，出具场地使用证明；不得在住宅从事餐饮、娱乐、洗浴、生产加工、易燃易爆物品销售、存储等容易污染环境、扰民以及涉及人民生命财产安全的行业。

　　广东国鼎律师事务所合伙人、公益律师廖建勋认为，将住宅改成旅馆、酒店等经营性用房必须符合以下条件:首先，要遵守《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”

　　其次，即使办下了营业执照，也不意味着就可以经营了。廖建勋指出，旅馆业属于特种行业，除了需要办理营业执照，还需要向当地公安机关提出申请，办理特种行业许可证，并且旅馆属于公众聚集场所，按照规定，还需要消防部门进行审查并进行验收，符合《旅馆业治安管理办法》和《消防法》的相关管理规定才能进行营业。“改建之后，旅馆必须通过消防部门的二次验收。同时，还牵扯到一个公共安全和卫生的问题，还需要在卫生主管部门办理相关的卫生许可证。”

　　“因此，将住宅改为经营性的旅馆、酒店，要求是非常严格的!一般情况下不可能改建成功。”廖建勋指出，如同栋楼的其他业主因受到打扰，可以用以下方式维权:首先，如营业执照上的经营地址与实际经营地址不符，可向市场监督管理部门投诉，要求查处。其次，如旅馆未办下相关的特种行业许可证，可向公安部门进行投诉，要求停业整治。最后，可通过向法院起诉的方式，提起诉讼，要求对方停止侵害行为，维护自己的合法正当权利。

　　廖建勋还特别提醒，将住宅改成旅馆和酒店，一般情况还会改变房屋结构，增加房屋的安全风险，比如在没有防水要求的房间或者阳台增设卫生间，它违反了《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定，业主还可以针对上述违法行为向住建部门投诉，要求进行调查和处罚。

　　广州市政协委员、广州市全面优化营商环境咨委会委员、广州仲裁委员会专家委员、仲裁员谭国戬认为，规范“住改商”要实现部门联动，高效配合。登记环节，办理《住改商证明》的单位应当对当事人进行有效的咨询和引导，同时针对租赁市场出台配套管理制度，公安机关和房产管理部门应当监督“住改商”主体或者使用者及时到派出所进行登记备案。经营环节，应当由登记机关通知相关监管部门随时关注该房屋的经营行为。

　　其次，加强法治宣传。监管部门和基层组织应当对辖区内“住改商“的重点区域进行普法活动，重点说明“住改商”的经营条件、被侵权后如何维护权益等。

　　最后，事前事后依法救济。业主将住宅改变为经营性用房的，应经有利害关系的业主一致同意。小区业主可成立“住改商“监管小组或者委员会等，要求“住改商”的业主及时披露，采取书面形式说明具体用途，承诺采取的防范措施，同时书面获取有利害关系的业主同意。

　　广州市律师协会餐饮、旅游与会展业务专业委员会主任、广东弘厚律师事务所主任律师杨秀宏认为，如何解决此类现象在于要充分发挥业主自治作用，此外对住改商民宿的办理路径，做出明确的指引。

　　另外，宣传分享小区自治的成功经验及住改商民宿办理了规范手续的案例。同时宣传不规范办理民宿出现问题、纠纷甚至事故的案例，强调对人员登记、保持出入口通畅、配备消防、卫生设施等等法律规定的必要性与重要性。

　　最后，可以由政府部门与律师协会旅游专业委员会联合举办法律讲座，提供公益性的法律宣传与咨询。

　　杨秀宏认为，住宅要改成经营性的酒店并非不能实现，但需要办理一系列的手续。如果在住宅小区，左邻右里、楼上楼下有利害关系的业主需一致同意。一般情况下，独立院落、独门独户的住宅比较容易实现住改商。