案例解读：“破墙开店”住宅用途房地产价值评估分析一、项目概况（一）项目背景项目位置：杭州下城区体育场路*号，临路状况较佳。估价对象现状：经现场查勘，估价对象外墙局部贴普通外墙砖，部分刷防水涂料。估价对象紧邻体育场路，一面临街，距街角约300米，周边住宅均“破墙开店”，在进行正常开业。估价对象为一层住宅（证载用途）。估价对象为混合结构，建成于2000年，建筑面积为54.20平方米，层高为3米，临街宽度为4米，进深为13米；室内一般装修：地面铺设普通地砖，墙面刷涂料，石膏板吊顶砖，通水、电，设有独立卫生间。估价对象目前独立使用，处于正常使用状态；经综合分析，该房屋完损等级为完好房。二、相关政策背景介绍1、“破墙开店”规划受理据了解，市民要在住宅底层开店,首先要向工商行政管理部门提出工商登记申请，经审查符合登记条件的，发给申请登记表，市民持填写完整的申请登记表后，再向市规划行政主管部门提出申请。2、社区公示：7天时间在住宅底层开店除了一些正常的手续外，一个全新之处就是社区公示。据了解，报审资料由各区规划分局进行初审后，符合条件的要在底层住宅从事经营活动所在地的社区醒目处和附近宣传栏，进行为期7天的公示。

　　3、住宅性质：不改变根据相关的法律法规，规划部门将在限定的工作日期限内（无须改变建筑立面结构的为7个工作日，改变建筑立面结构的为10个工作日），作出同意或者不同意底层住宅从事经营活动的书面决定。“申请获得同意，市民就持同意的书面意见书，前往工商部门办理营业执照”。由于店面房价值要比住宅房屋高出许多，为避免触及他人利益，根据相关文件，开店之后底层住宅原规划批准的住宅性质仍旧不变，如遇国家需要征用拆迁和城市规划建设需要时，将按住宅性质进行补偿。三、项目的关键性问题1、激进派观点：认为估价对象符合商铺的条件，且工商、税务及卫生许可证可以哪里，认为估价对象价值应等同于商铺价值；2、保守派观点：认为证载用途为住宅，只能按住宅价值处置，估价对象价值应等同于住宅价值；3、矛盾点：估价对象房地产登记用途为住宅，但最佳适用用途为商业。本项目难度在于对估价对象价值的认定，保守派、激进派意见不一致，但都有一定道理。四、多种方案对比与分析建议估价技术过程中遇到诸如以上问题，一般会采取以下措施：①提交公司技术委员会讨论；②与本地知名评估机构讨论；③与银行风控、经营部门、借款客户沟通。经过技术委员会内部讨论、与本地知名评估机构讨论以及与银行风控、经营部门、借款客户沟通，综合出以下三种处理方案：1、方案一：不改变房地产现状，仅仅作为住宅使用，按产权登记用途定价；价值与周边同档次住宅可比（住宅用途价值）；理由：证载用途为住宅，其合法产权为住宅用途，依据估价的，合法原则”，本次估价中估价对象应按住宅用途评估；技术思路：考虑估价对象所属区域房地产市场成交活跃，市场化程度高，较易收集相关可比实例，因此选取市场法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。

　　由于目前杭州住宅房地产市场价值依然较高，采用市场法，选取同类地段同档次住宅物业成交案例，求取估价对象的市场价值最终确定估价对象的市场价值；2、方案二：改变现状用途，按最高最佳使用的用途即商业定价；价值与同地段商业可比（商业用途价值）；理由：经过政府相关部门咨询，本路段住宅可以“破墙开店”，可以顺利办理工商、税务及卫生许可证。根据估价的“最高最佳利用原则”，应以估价对象的最高最佳利用为前提进行，即本次估价过程中，设定其最高最佳用途为商业；技术思路：考虑估价对象所属区域房地产市场成交活跃，市场化程度高，较易收集相关可比实例，因此选取市场法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。同时，估价对象最高最佳用途，可以通过出租获取收益，且类似用途的租赁市场较为成熟，因此选取市场法和收益法作为本次估价的基本方法来求取估价对象的价值；3、方案三：考虑产权登记用途，但改变用途为商业；但房地产价值与周边同档次住宅、同地段商业不能等同，应介于住宅、商业用途之间。理由：既要体现“破墙开店”住宅物业的商业价值（要遵循估价的最高最佳使用原则），又不能违背估价的合法原则和抵押评估的谨慎原则，所以本次估价既考虑产权登记用途，又考虑最高最佳使用的用途；技术思路基本方法为市场法和收益法。

　　市场比较法中交易案例应为同类物业（破墙开店住宅用途房地产成交案例）；收益法租金选取同地段破墙开店住宅房地产租金做个别因素修正，重点是收益的未来预期要遵循估价的谨慎原则（①收益年限比商业房地产低；②租金递增比率比商业房地产低；③递增年限比商业房地产低；④收益5年后一次性销售，价值需按住宅计算），比同地段商业性质房地产预期要保守。4、多种方案对比分析结论：方案一：未考虑现状用途实际收益，其收益价值高于住宅用途;方案二：“破墙开店”住宅房地产收益的稳定性、可持续性明显低于商业房地产，按照商业房地产对估价对象进行评估，过于乐观；方案三：既体现了“破墙开店”住宅物业的商业价值（遵循估价的最高最佳利用原则），又遵循了估价的合法原则和抵押评估的谨慎原则。k1体育