北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　原告高某向本院提出诉讼请求：1．请求确认二被告签订位于北京市顺义区×××房屋的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2．请求判决位于北京市顺义区×××房屋（以下简称涉诉房屋）的50%的房屋所有权归原告；3．诉讼费用由被告承担。

　　事实与理由：高某与宋某辉原系夫妻关系，二被告系父子关系，原告与被告宋某辉于2010年9月10日协议离婚并签订《离婚协议书》。该《离婚协议书》第二条载明：“男方名下房产一处（北京市顺义区×××）为双方及双方家庭在二人婚后共同购得，根据双方现有经济情况，短时间内不能完成房产分割，因此，经双方协商：（1）此房产所有权、使用权双方各享有50%，并分别承担公积金贷款50%；（2）并承诺，在条件允许时，将此房无条件赠与女儿，相关公证费用各自承担50%；（3）若双方协商一致，共同处理此房产如出租或出售，则所得收益双方各自享有50%。

　　原告与被告宋某辉在离婚后财产纠纷案件中，被告宋某涵称房屋已经过户到宋某涵名下，涉案房屋系原告与被告宋某辉共同所有，宋某辉无权处分原告的份额，二被告恶意串通，远远低于市场价格签订了合同，被告也未实际支付房款，二被告签订合同无效。

　　被告宋某涵辩称，购买涉诉房屋时，首期出资款宋某涵支付了8万元。购房后，每月月供大部分系宋某涵夫妇支付。尾款40余万元系宋某涵支付。在此过程中，为了买涉诉房屋，宋某涵将老房子卖了，全家只有这一套房屋，所以，在出资款大部分为宋某涵夫妇出资的情况下，将该房屋按照实际出资人，过户给了宋某涵。

　　房屋过户过程中，具体的手续等材料，由宋某辉准备。该套房屋虽登记在宋某辉名下，但属于家庭共同财产，不属于夫妻共同财产，具体可见离婚协议书。根据原、被告《离婚协议书》约定，涉诉房屋属于附条件的分配，原告并未按照约定条件履行合同义务，其无权主张一半的份额。本案为合同纠纷，但是原告的第二项诉讼请求属于夫妻离婚后财产分割的内容，应待本案出具最终的结果后，另案解决。

　　按照《离婚协议书》内容，该套房屋待具备条件时，过户给原、被告的女儿所有，因此，本案的原告不具备本案的主体资格。具备条件常规上是能兼顾各方实际情况，现该房屋属于宋某涵及宋某辉唯一的住房，暂不具备过户条件。

　　高某与宋某辉原系夫妻关系，于2008年1月2日登记结婚，于2009年5月12日育有一女宋某涵。

　　2010年9月10日，高某与宋某辉协议离婚并签订《离婚协议书》，内容为：……现由女方提出离婚，经双方协商，特达成以下协议……二、男方名下房产一处（北京市顺义区×××）为双方及双方家庭在二人婚后共同购得，根据现有双方现有经济情况，短时间内不能完成房产分割，因此，经双方及双方家庭协商：（1）此房产所有权、使用权双方各享有50%，并分别承担公积金贷款的50%；（2）并承诺，在条件允许时，将此房产无条件赠与女儿（宋某涵），相关公证费用双方各自承担50%；（3）若双方协商一致，共同处理此房产如出租或出售，则所得收益双方各自享有50%。协议还约定了其他内容。

　　涉诉房屋是在高某与宋某辉婚姻关系存续期间购买，时间为2010年。2011年4月19日，涉诉房屋登记至宋某辉名下。

　　关于房屋价款及出资情况，高某称房屋价款为74万余元，首付款19万元左右，装饰装修10万元，贷款57万元，以宋某辉名下的公积金办理的贷款，每月还贷款2600元至2700元左右；首付款及装修款共计30万元左右，高某的父母支付了10万元，宋某涵也出资了，但不清楚出资额，剩余的首付款和装修款主要是高某、宋某辉出资；每月的贷款系高某、宋某辉共同偿还，离婚后，高某、宋某涵及宋某辉均居住在涉诉房屋，高某、宋某涵于2014年11月搬离涉诉房屋，高某每月给宋某辉现金1300元左右让宋某辉还贷款直到2015年2月，此后，因不在此房屋居住了，所以高某没有再偿还过涉诉房屋的贷款。

　　宋某辉向法庭回复书面意见，表示涉诉房屋首付款14万余元，其父母出资8万元，该出资是借款，与高某家无关，高某也没有偿还过该笔欠款；宋某辉在结婚前存款6万多元，从高某父母处借款5万元，在借款后一个月内还清（高某母亲存入银行），时间久记不太清楚了；

　　装修款是宋某辉、高某的工资共同支付的；房屋后续贷款是宋某辉父母偿还大部分，宋某辉偿还了一部分，高某只还了大概不到一年的贷款，记不太清楚了，最后一笔50多万元的贷款是宋某辉父母一次性还的；高某没有按离婚协议履行义务，且变更联系方式，无法正常联系，所以过户给宋某涵时高某不知道。

　　宋某涵表示涉诉房屋首付款是14．8万元，宋某涵夫妻支付首付款8万元，该8万元没有约定是赠与或者借款，双方对此没有约定，剩余首付款是宋某辉、高某出资；房屋贷款是通过宋某辉的账户还款，部分还贷款的资金来源于宋某涵及宋某涵的配偶周某贤，宋某涵提交宋某辉的银行交易流水、存折交易明细、周某贤存折交易明细予以证明，上述证据显示自2010年3月至2018年6月，宋某辉的账户每月还贷款2600元左右，2018年7月4日，宋某辉的账户转出494407．39元。

　　宋某涵表示该494407．39元实际是其出资偿还，其是涉诉房屋大部分贷款的实际还贷人，涉诉房屋是家庭共有财产，称其2015年将其名下位于北京市朝阳区的房屋出售给案外人，房屋成交价为257万元，其将出售该房屋所得价款用于偿还涉诉房屋的贷款，宋某涵提交房屋买卖业务签约文件合订本、房屋出售委托登记表、买卖定金协议书、补充协议等予以证明。高某对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。

　　2018年8月27日，宋某辉（出卖人）与宋某涵（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定宋某辉将涉诉房屋出卖给宋某涵，房屋成交价为80万元等。当日，涉诉房屋转移登记至宋某涵名下。宋某涵表示此次交易都是宋某辉操作，宋某涵只是签字，也没看内容，当时是买卖还是赠与，宋某涵并不直知道，没有向宋某辉支付过房屋价款。

　　一、确认被告宋某辉与被告宋某涵签订的《北京市存量房屋买卖合同》中涉及原告高某就北京市顺义区×××房屋享有的百分之五十份额部分无效；

　　二、确认原告高某对位于北京市顺义区×××房屋享有百分之五十的所有权份额；

　　本案的争议焦点主要为：一是涉诉房屋是否属于高某、宋某辉的夫妻共同财产；二是宋某辉处分房屋的行为是否有效。

　　关于焦点一，根据规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。本案中，涉诉房屋系高某、宋某辉婚姻关系存续期间购买，且登记在宋某辉名下，二人均主张各自父母有出资，但依法父母并不能因出资而享有所有权，故宋某涵主张涉诉房屋其出资大部分并享有份额的意见，法院不予采纳，并确认涉诉房屋属于宋某辉与高某的夫妻共同财产。二人离婚时签署《离婚协议书》，约定双方对涉诉房屋各占50%的份额，该约定系双方对财产分割达成的一致意见，对双方具有约束力。

　　关于焦点二，根据本案查明事实，在高某、宋某辉已就涉诉房屋二人各占50%份额达成一致的情况下，宋某辉擅自将房屋出售给宋某涵，宋某辉处分高某的50%份额的行为构成无权处分。涉诉房屋因买卖已转移登记至宋某涵名下，关于宋某涵是否构成善意取得一节，宋某辉与宋某涵2018年签订的买卖合同中约定转让价款为80万元，该价格明显低于周边房屋市场价，且宋某涵实际并未支付该价款，结合双方的关系、提交的证据，宋某涵对于高某就涉诉房屋享有权益应是明知的，宋某涵受让不动产并非善意，综上，现有证据无法证明宋某涵取得涉诉房屋属于善意取得。

　　另在高某明确拒绝对宋某辉处分高某房屋份额进行追认的情况下，法院确认宋某辉与宋某涵针对北京市顺义区×××房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》中涉及高某的50%份额部分无效。高某要求确认其对涉诉房屋享有50%所有权的请求，有事实与法律依据，法院予以支持。k1体育